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40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

2019-12-06 01:03:04     來源:中新網     責任編輯:李娜

  40城土地溢價率下降 房企擇機補倉
  11月,40城市土地溢價率12.3%,連續5個月下降;土地出讓金超2000億,環比增長37.4%

40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

40城土地溢價率下降 房企擇機補倉

  杭州、上海、北京位居賣地前三

  在剛剛過去的11月,雖然土地市場的成交量仍在上漲,但是成交價及溢價率明顯走低。11月,40個典型城市土地成交溢價率為12.3%,已連續5個月下降。土拍市場持續降溫,底價成交成為主流,流拍時有發生,房企拿地意愿不強。業內人士認為,短期內土地市場的降溫態勢難改,不過,對有資金實力和較低融資成本的房企來說,倒是補倉的好時機。

  前11月杭州賣地2397.6億居首位

  12月2日,上海易居房地產研究院發布的《2019年11月40城土地市場報告》(簡稱“報告”)顯示,2019年1-11月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京,排名未發生變化。這5個城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中,杭州土地出讓金最多,并且遠超過第二名上海,說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

  從全國來看,報告數據顯示,11月,40個典型城市土地出讓金收入為2266.6億元,環比增長37.4%,同比增長12.9%,主要是因為本月土地成交量有所增長。2019年1-11月,40個典型城市土地出讓金收入24364.2億元,同比增長15.4%,增速回落0.3個百分點。

  上海易居房地產研究院研究員王若辰表示:“2018年下半年,全國土地流拍現象增多,部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。2019年上半年,部分熱點城市土地市場重新回暖,土地成交火熱,土地出讓金同比增長明顯;隨著調控政策的密集出臺,下半年土地出讓金同比增速開始小幅震蕩下行。”

  11月上海、廣州土地溢價率為零

  11月,土地價格不見起色,土地成交溢價率連續5個月下降。報告顯示,11月,40個典型城市土地成交溢價率為12.3%,相比10月下降2%。

  土地成交溢價率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波,土地成交溢價率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中,僅深圳溢價率相對較高,為16%,北京僅為3%,上海和廣州均為0%。

  對此,易居研究院研究員王若辰認為,深圳溢價率的上升或與其調整豪宅稅后,市場預期發生一定轉變有關,因此明顯高于其他三個一線城市。

  即便如此,深圳土地市場在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩級”土拍,在11月22日,深圳今年第二場土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價的地塊,最終1宗流拍,5宗成交127.51億元,其中兩宗地是底價成交。

  從土地出讓均價來看,11月40個典型城市移動平均土地成交價(最近6個月的平均土地成交價)為5009.7元/平方米,環比下跌1.6%;同比上漲19.5%,漲幅繼續收窄。具體來看,11月,一線城市6個月移動平均土地成交價為14223.8元/平方米,環比下跌1.4%,同比下跌5.3%。二線城市6個月移動平均成交價為4754.5元/平方米,環比下跌2.1%,已經連續3個月下跌。 采寫/新京報記者 徐倩

  中海、保利、中駿拿地力度大

  11月,房企拿地積極性顯著下降,只有國企、央企受益于融資優勢仍然表現強勁。在機構統計的全國住宅用地成交總價前10名的排行榜中,8宗地由具有國資背景的房企獲得。

  從前11個月來看,房企拿地表現明顯分化,50大房企權益拿地金額高達2萬億,萬科權益拿地金額最高為1570億元,其次是碧桂園1238億元,而恒大明顯落后,則為410.44億元。

  雖然年底土地供應預期大漲,但受制于政策收緊、企業力保現金流等因素,業內人士預計土地市場難見熱度。

  國資背景房企成11月土地市場主力

  11月,雖然頭部房企仍是土地市場上投資的主要力量,但是拿地力度在收縮。億翰智庫數據顯示,新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對國企及央企來說,憑借充足的資金實力和較低的融資成本,拿地動力仍足。

  在11月的土地市場,除了中海一如既往地積極拿地外,保利發展、中駿、招商蛇口的拿地表現也很積極。綜合機構數據顯示,保利發展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地,同時也在東莞、徐州等強三線城市加大拿地力度,單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過80億元。招商蛇口11月投資額更是超過百億元。

  11月22日,深圳集中出讓6宗地塊,其中1宗流拍,5宗成交127.51億元,均被有國資背景的房企拿下。其中包括南國置業,中海地產、招商+華潤聯合體、深圳安居集團。

  另據中指研究院統計,從11月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看,同樣主要為國企和央企。在入榜地塊中,共有8宗由國企及央企參與競得,占TOP10拿地總額的78.7%,包括中海、華潤置地、招商蛇口、山西交控等。其中,中駿以59.4億元獲得廈門島內六年來第三塊出讓的宅地,拿地額也成為11月土地成交總價最高者。

  中海+首鋼聯合體以底價51億元競得的北京石景山區1宗住宅,位居土地成交總價第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊,以50.2億元的成交總價排名第三位。華潤置業45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦莊住宅地塊排位第六位。雄安集團30億元競得雄安新區首個公開出讓土地,也進入前10成交總價榜單,排名第九位。

  對于國資背景的企業成為年底土地市場的主力,業內人士分析稱,隨著融資政策逐漸收緊,土地市場的溢價率開始走低,而對于有資金實力和較低融資成本的國企、央企來說,正好趁機補倉,但是一般的民營企業則會更加顧忌現金流而不愿出手。

  前11個月“萬碧恒”拿地分化

  即使年底房企謹慎購地,但是全年房企的土地儲備仍不可小覷。

  據中原地產數據顯示,截至11月,2019年50大房企權益拿地金額高達2萬億,同比上漲幅度高達17%。萬科權益拿地金額最多,為1570億元,其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權益拿地超過500億元的房企達9家,合計38家房企拿地超過200億,刷新歷史同期紀錄。而恒大前11個月以410.44億元的權益拿地金額名列第16名,未進前10。

  除在公開市場拿地之外,房企通過收并購等方式獲得的土地儲備數量也不少。據克而瑞不完全統計,今年1月-11月典型企業收并購、協議土地出讓的幅數占比達到12%,一部分是融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收并購補充資產,另一部分是區域深耕的企業如建業、佳兆業等,憑借地緣優勢補充貨值。




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